Immobilienfinanzierung – Ratgeber zum Hauskauf

Die eigenen vier Wände gehören zu den häufigsten Wünschen der Deutschen. Bevor jedoch die Suche nach einem passenden Objekt beginnen kann, müssen einige Details beachtet werden. Zu ermitteln ist beispielsweise, wie viel sich der künftige Bauherr oder Immobilienkäufer leisten kann. Aber auch die Konditionen für eine Immobilienfinanzierung sollten genau unter die Lupe genommen werden, denn mit einem günstigen Kredit lassen sich nicht selten einige tausend Euro sparen.

Immobilienfinanzierung: Die Ermittlung der maximalen Kreditrate

Erfolgreiche Finanzierung

#91111001 – fotolia.com – Robert Kneschke

Um zu ermitteln, wie viel die künftige Traumimmobilie kosten darf, sollten zuerst alle Einnahmen und Ausgaben in einer Monatsrechnung gegenüber gestellt werden. Hierzu gibt es im Internet mittlerweile ansprechende Tools, die dabei helfen können. Wichtig ist hierbei, dass die aktuell gezahlte Miete nicht berücksichtigt werden muss, denn dieses Geld kann schließlich ins Wohneigentum investiert werden. Was allerdings nicht vergessen werden darf, sind die Bewirtschaftungskosten, die für ein eigenes Haus anfallen werden. Pauschal berechnet man diese mit 2,50-3,00 Euro pro Quadratmeter. Bei einem Eigenheim mit einer Wohnfläche von 150 Quadratmetern sind so zusätzliche Kosten von 375 – 450 Euro zu kalkulieren.

Die Beispielrechnung könnte dann so aussehen:

Art Betrag
Monatliche Einnahmen 4.500 Euro
feste Ausgaben inklusive Lebenshaltungskosten 3.000 Euro
Bewirtschaftungskosten der neuen Immobilie 450 Euro
Differenzbetrag für die Finanzierung 1.050 Euro

Die künftige Kreditrate darf somit einen betrag von 1.050 Euro nicht übersteigen.

So viel Kredit für Ihre Immobilienfinanzierung ist möglich

Wurde nun berechnet, wie hoch die monatliche Ratenbelastung sein darf, kann nun die maximale Kreditsumme ermittelt werden. Auch hier können Kreditrechner im Internet helfen, die anhand der monatlichen Rate und der gewünschten Gesamtlaufzeit die mögliche Kreditsumme ermitteln.

monatliche Ratenbelastung gewünschte Laufzeit maximale Kreditsumme
1.050 Euro 25 Jahre 234.000 Euro
1.050 Euro 30 Jahre 265.000 Euro
1.050 Euro 40 Jahre 318.000 Euro

Bei dieser Beispielrechnung wird deutlich, dass die maximale Kreditsumme umso höher ausfallen kann, je länger die Laufzeit vereinbart wird. Schließlich bleibt so deutlich mehr Zeit, um das aufgenommene Geld an die Bank zurückzuzahlen. Vor allem junge Kreditnehmer entscheiden sich häufig für eine vergleichsweise lange Laufzeit bzw. eine geringe Tilgung, da so auch die monatliche Belastung sinkt. Zwar steigt gleichzeitig die über die Gesamtlaufzeit zu zahlende Zinsbelastung, dies wird jedoch in den meisten Fällen akzeptiert.

Nicht nur die Baukosten berücksichtigen

Bei der Suche nach dem Wunschobjekt sollte außerdem beachtet werden, dass die genannte maximale Kreditsumme nicht vollständig in die jeweilige Immobilie investiert werden kann. Beim Kauf eines Hauses beispielsweise fällt Grunderwerbssteuer an, die je nach Bundesland zwischen 3,50 – 6,50 Prozent der jeweiligen Kaufsumme betragen kann. Zusätzlich müssen Notar- und Grundbuchkosten berücksichtigt werden, die pauschal rund 1,50 Prozent der Investitionssumme zu Buche schlagen. Letztlich muss insbesondere bei Neubauten auch bedacht werden, dass neben dem Haus selbst auch Außenanlagen finanziert werden müssen. So soll in der Regel nicht nur ein schöner Garten vorhanden sein, auch eine Terrasse sowie eine gepflasterte Einfahrt gehören zu den Wünschen vieler Bauherren. Diese Nebenkosten sollten in der Regel vom Kreditnehmer selbst finanziert werden können. Rücklagen sind daher enorm wichtig, wenn eine Immobilienfinanzierung ansteht.

Die richtige und günstige Immobilienfinanzierung finden

Wurde das passende Objekt gefunden und steht die Finanzierungssumme fest, kann nun ein erstes Angebot von der Bank angefordert werden. Üblicherweise werden klassische Annuitätendarlehen angeboten, die durch ihre feste monatliche Rate sowie eine zu vereinbarende Zinsbindung überzeugen. Nicht selten schlagen Finanzierungsberater aber auch ein alternatives Konzept vor, welches beispielsweise verschiedene Darlehensformen, aber auch einen Bausparvertrag beinhalten kann. In solchen Fällen ist es wichtig, gemeinsam mit dem Berater zu klären, warum gerade dieses Konzept gewählt wurde und welche Vorteile dies bietet.

Um eine maßgeschneiderte Finanzierung zu finden, sollten Kreditnehmer auf verschiedene Details achten. Hierzu gehören:

  • Eigenkapital
  • Zinsbindungsfrist
  • Aufteilung der Kreditsumme in verschiedene Darlehen
  • Tilgungssatz und Art der Tilgung
  • Sondertilgungen

Eigenkapital für Ihr neues Eigenheim

Jeder Euro, der nicht in Form eines Kredites zur Verfügung gestellt werden muss, reduziert die monatliche Ratenbelastung und senkt damit die Kosten. Die Banken sehen es daher sehr positiv, wenn Kreditnehmer einen gewissen Eigenanteil in die Finanzierung einbringen. Man spricht in diesem Zusammenhang von Eigenkapital, welches idealer Weise bereits Monate oder gar Jahre im Voraus angespart wurde. Um vor eventuellen unvorhergesehenen Ausgaben gewappnet zu sein, sollte jedoch nicht das gesamte Vermögen investiert werden. Ein Rückbehalt von zwei bis drei Monatsgehältern ist sinnvoll.

Die Zinsbindungsfrist

Bei der Vereinbarung von Annuitätendarlehen wird zwischen der Bank und dem Kunde immer eine Zinsbindungsfrist vereinbart. Sie gibt an, wie lange die im Kreditvertrag genannten Zinsen konstant und unveränderlich bleiben. Am Ende der Zinsbindung müssen Bank und Kunde erneut verhandeln, und zwar zu den dann geltenden Konditionen. Sind die Kapitalmarktzinsen bis zu diesem Zeitpunkt gestiegen, kann dies zu einer deutlichen Mehrbelastung der Kreditnehmer führen. Gerade in Zeiten niedriger Kapitalmarktzinsen kann es sinnvoll sein, eine möglichst lange Zinsbindung zu vereinbaren, um von den niedrigen Zinsen langfristig profitieren zu können. Zwar erheben die Banken bei einer Verlängerung der Zinsbindung kleinere Aufschläge, diese können jedoch als eine Art „Versicherung“ angesehen werden.

Nutzung verschiedener Darlehensformen

Abhängig von der persönlichen Situation kann es sinnvoll sein, verschiedene Darlehensformen miteinander zu kombinieren. Wer beispielsweise in Kürze eine größere Summe erwartet, etwa aus einer Erbschaft oder aus dem Verkauf einer anderen Immobilie, sollte ein Darlehen mit kurzer Zinsbindung oder gar einen Kredit ohne Zinsbindung wählen. Diese können schnell zurückgezahlt werden, um die Belastung zu reduzieren. Alternativ ist es auch möglich, einen tilgungsfreien Kredit mit einem Bausparvertrag zu kombinieren. Derartige Modelle eignen sich vor allem für Kreditnehmer, die eine Zinsbindung bis zum Ende der Laufzeit wünschen, um sich abzusichern.

Der Tilgungssatz und die Art der Tilgung

In der Regel werden Immobilienfinanzierungen als Annuitätendarlehen vergeben. Die Rückzahlung des Kredites erfolgt über die monatliche Rate, die sowohl einen Zins- wie auch einen Tilgungsanteil enthält. Wie hoch dieser Tilgungsanteil ist, gibt der anfängliche Tilgungssatz wider. Er kann in der Regel zwischen einem und fünf Prozent individuell gewählt werden. Dabei gilt, dass die monatliche Rate umso niedriger ist, je geringer der Tilgungssatz vereinbart wird. Bei höherer Tilgung hingegen erfolgt eine schnellere Entschuldung, was auch niedrigere Gesamtkosten mit sich bringt.

Als Alternative zur monatlichen Tilgung ist es auch möglich, ein endfälliges Darlehen zu vereinbaren, bei dem die Rückzahlung vollständig am Ende der Laufzeit erfolgt. Derartige Darlehen werden zumeist mit einem Bausparvertrag oder einer Lebensversicherung kombiniert, die die Rückzahlung am Laufzeitende garantieren.

Sondertilgungen

Um auch während der Kreditlaufzeit flexibel bleiben zu können, sollten in jede Immobilienfinanzierung auch Sondertilgungen integriert werden. Sie ermöglichen, neben der festen Rate weitere Gelder für die Rückzahlung des Kredites zu nutzen und so eine schnellere Entschuldung zu vereinbaren. Die Banken vereinbaren Sondertilgungen entweder als Prozentsatz von der Nettodarlehenssumme (etwa fünf oder zehn Prozent) oder aber als festen Eurobetrag (5.000 – 10.000 Euro pro Jahr). Zusätzlich zur Sondertilgungsoption bieten viele Banken zusätzlich die Tilgungsänderungsoption, die gerade für junge Familien sinnvoll sein kann. Sie ermöglicht die Veränderung der monatlichen Kreditrate, etwa wenn Nachwuchs erwartet wird. Aber auch dann, wenn ein Elternteil nach der Elternzeit wieder in den Beruf einsteigt und sich die finanzielle Situation entspannt, kann die Tilgungsänderungsoption sehr gut genutzt werden.

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