Ratgeber zur Anschlussfinanzierung und Umschuldung

Beim Abschluss einer Bau- oder Immobilienfinanzierung werden in den meisten Fällen Annuitätendarlehen gewählt. Sie zeichnen sich durch günstige Zinsen aus, die jedoch nur während der Zeit der Zinsbindung garantiert werden. Ist das Darlehen bei Ablauf dieser Frist noch nicht vollständig getilgt, müssen Kreditnehmer mit der Bank erneut über die Konditionen ihres Darlehens verhandeln und eine Anschlussfinanzierung vereinbaren. Was bei diesen Verhandlungen zu beachten ist und wie diese am besten geführt werden, zeigen wir hier.

Anschlussfinanzierung: Zusammenhang von Tilgungssatz und Restschuld

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In den vergangenen Jahren haben sich im Rahmen der Baufinanzierung Verträge durchgesetzt, bei denen eine zehnjährige Zinsfestschreibung vereinbart wird. Abhängig von der gewählten Tilgung weisen diese Darlehen jedoch Laufzeiten von 20-40 Jahren auf, bis sie tatsächlich vollständig zurückgezahlt sind. In den allermeisten Fällen ist es somit nötig, nach Ablauf der zehnjährigen Zinsbindung auf die Bank zuzugehen und die Konditionen neu zu verhandeln. Man spricht in diesem Zusammenhang auch von einer Prolongation. Eine solche Phase ist für viele Kreditnehmer natürlich sehr spannend, denn welche Zinsen nun zur Anrechnung kommen, ist abhängig davon, wie sich das Zinsniveau verändert hat. Sind die Konditionen gestiegen, ist in der Regel auch mit einer höheren Ratenbelastung zu rechnen. Ist das Zinsniveau insgesamt hingegen gesunken, können sich Kreditnehmer vielleicht über eine niedrigere Belastung freuen. Um das Risiko beim Zinsablauf zu reduzieren ist es sinnvoll, mit Vertragsabschluss eine möglichst hohe Tilgung zu vereinbaren. Denn je mehr Kredit während der Laufzeit getilgt wird, desto weniger muss am Ende prolongiert werden.

Tilgungssatz durchschnittliche Restschuld
1% 89 Prozent
2% 77 Prozent
3% 65 Prozent
4% 54 Prozent

Alternativ zur höheren Tilgung ist es natürlich auch möglich, ein Sondertilgungsrecht im Kreditvertrag zu vereinbaren. In diesen Fällen können Kreditnehmer während der Laufzeit zusätzliche Gelder auf ihr Kreditkonto einzahlen, um eine schnellere Entschuldung zu erreichen.

Das Prolongationsangebot der bisher finanzierenden Bank

Steht eine Kreditverlängerung an, werden die Banken etwa sechs bis acht Wochen vor diesem Termin auf ihre Kunden zugehen. Kreditnehmer erhalten in diesen Fällen ein schriftliches Prolongationsangebot, welches folgende Daten ausweist:

  • Zinssatz für die kommende Zinsbindung
  • Dauer der Zinsbindung
  • monatliche Ratenbelastung inkl. Tilgungssatz

Der Zinssatz in diesem Angebot wird sich nach dem allgemeinen Zinsniveau und natürlich den Bedingungen der Bank richten. Kreditnehmer, die hiermit einverstanden sind, können das Prolongationsangebot zeitnah unterschreiben und an ihre Bank zurücksenden. Das Darlehen wird dann zu den im Angebot genannten Bedingungen verlängert. Ein großer Vorteil einer solchen Prolongation ist die Tatsache, dass keinerlei Bonitätsunterlagen mehr benötigt werden. Wurde das Darlehen während der Laufzeit immer pünktlich bedient, verzichtet die Bank darauf, vom Kunden erneut Unterlagen zum Einkommen und zum Vermögen anzufordern.

Anschlussfinanzierung als Chance der Umschuldung nutzen?

Obwohl es vergleichsweise bequem ist, einfach das Prolongationsangebot der bisher finanzierenden Bank zu nutzen, können Kreditnehmer auch die Chance der Umschuldung für sich nutzen und diese aktiv managen. Mit dem Ende der Zinsbindung kann eine Immobilienfinanzierung nämlich ohne weitere Kündigung vollständig zurückgezahlt und damit auch zu einer anderen Bank übertragen werden. Da sich die Konditionen der Institute durchaus stark unterscheiden können lohnt es sich, einen Vergleich durchzuführen. Spätestens mit dem Zugang des Prolongationsangebots ist es sinnvoll, einen Baufinanzierungsvergleich durchzuführen. Wurde eine günstigere Bank gefunden, kann nun ein Kreditantrag folgen. Hierfür sind natürlich wieder alle Bonitäts- und Objektunterlagen einzureichen, die bereits beim ersten Antrag notwendig werden. Hierzu gehören:

  • Lohn- und Gehaltsbescheide, ggf. Einkommenssteuerbescheid
  • Aufstellung von Vermögen und Verbindlichkeiten
  • Abfrage der Schufa
  • Unterlagen zum Objekt (Grundrisse, Lageplan, Fotos)

Auch wenn es sich auf den ersten Blick nach hohem Aufwand anhört, kann es sich durchaus rechnen. Bei einer Restschuld von 100.000 Euro und einer Zinsersparnis von einem Prozent können bereits im ersten Jahr 1.000 Euro eingespart werden. Bei einer Zinsbindungsfrist von zehn Jahren kann sich die Einsparung so auf fast 10.000 Euro summieren.

Umschuldung generell nach zehn Jahren möglich

Die Umschuldung einer bestehenden Baufinanzierung mit hohen Zinsen ist jedoch nicht erst mit Ablauf der Zinsbindung möglich. Zwar ist in den meisten Verträgen festgeschrieben, dass eine vorzeitige Rückzahlung ausgeschlossen ist, nach Ablauf von zehn Jahren steht allen Kunden jedoch ein Sonderkündigungsrecht zu. Mit einer Frist von sechs Monaten können bestehende Darlehen so gekündigt werden, um bei einer anderen Bank ein attraktiveres Darlehen abzuschließen. Zu beachten ist dabei, dass die zehnjährige Frist nicht bereits mit dem Termin der Unterschrift unter dem alten Darlehensvertrag beginnt, sondern erst mit vollständiger Darlehensauszahlung zu laufen beginnt. Wer also den bisherigen Kredit am 15.06.2006 unterschrieben hat, die letzte Auszahlung aber erst am 30.09.2006 erfolgte, kann demnach ab dem 30.09.2016 mit einer Frist von sechs Monaten kündigen. Das neue Darlehen hingegen kann natürlich schon deutlich früher vereinbart werden. Vielfach verzichten die Banken für sechs bis zwölf Monate auf Bereitstellungskosten, sodass der Vertragsabschluss entsprechend zeitig vorgenommen werden kann.

Die Umschuldung noch zeitiger angehen

Wer ein bestehendes Darlehen umschulden möchte, muss nicht bis zum Eintreffen des Prolongationsschreibens warten, sondern kann schon eher tätig werden. Je früher man weiß, welche Kosten bei anderen Banken fällig werden, desto schneller kann später gehandelt werden. Vor allem in Zeiten steigender Kapitalmarktzinsen kann es sogar sinnvoll sein, Monate oder gar Jahre im Voraus zu agieren. Möglich ist dies durch den Abschluss von Forwarddarlehen. Diese können bis zu fünf Jahre vor dem eigentlichen Prolongationstermin abgeschlossen werden, und zwar mit dem bei Abschluss vorherrschenden Zinsniveau. Besonders lohnend sind Forwarddarlehen vor allem dann, wenn Kreditnehmer damit rechnen, dass die Zentralbanken schon bald die Leitzinsen erhöhen und damit auch die Konditionen für Baufinanzierungen steigen. Mit Abschluss dieses Darlehens kann man sich die aktuellen Zinsen sichern und ist so vor einer steigenden Ratenbelastung geschützt. In Zeiten sinkender Kapitalmarktzinsen hingegen eignen sich derartige Angebote nicht.

Diese Vorteile bieten Forwarddarlehen:

  • Zinssicherung bei steigenden Kapitalmarktzinsen
  • Schutz vor höherer Kreditbelastung
  • Abschluss bis zu fünf Jahre im Voraus möglich

Während der Forwardzeit fallen selbstverständlich keine Kosten an, sodass eine Doppelbelastung nicht befürchtet werden muss. Erst mit dem Ende der Zinsfestschreibung wird das alte Darlehen abgelöst und die Raten für das neue Darlehen kommen zum Tragen.

Sicherheiten werden bei einer Umschuldung übertragen

Haben sich Kunden für eine neue Bank entschieden, muss natürlich nicht nur die Kreditsumme übertragen werden. Vielmehr ist es für die übernehmende Bank wichtig, auch die Sicherheiten zu erhalten, die bisher für das Darlehen genutzt wurden. Zwar können hier im Kreditvertrag auch Änderungen vereinbart werden, die Grundschulden jedoch werden in den meisten Fällen auf die neue Bank übertragen. Eine solche Übertragung erfolgt, ebenso wie die erstmalige Eintragung, notariell. Anschließend erfolgt die Umschreibung im Grundbuch und ist so entsprechend dokumentiert. In der Regel wird die Übertragung der Sicherheiten durch die beteiligten Banken übernommen, die Kunden selbst müssen nichts unternehmen. Lediglich die Kosten, die dabei entstehen, sind zu tragen. Diese werden durch die Ersparnis aber amortisiert.

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