Baufinanzierung: Niedrige Zinsen noch länger erwartet

Die Höhe der Zinsen ist für Baufinanzierungskunden extrem wichtig, schließlich geben sie an, wie teuer die Kreditaufnahme insgesamt wird. Mit niedrigen Zinsen lassen sich auch größere Summen bequem finanzieren, zudem kann die Tilgungsrate entsprechend erhöht werden, um eine schnellere Entschuldung zu erreichen. Derzeit befinden sich Deutschland und Europa in einer Niedrigzinsphase, denn die Europäische Zentralbank hat ihren Leitzins bereits im März 2016 auf 0,0 Prozent gesenkt. Auch langfristige Geldanlagen bieten kaum höhere Renditen. Größere Veränderungen sehen Experten derzeit nicht, sodass wohl auch im Jahr 2018 günstige Konditionen im Immobilienkreditgeschäft zu erwarten sind.

Wovon die Zinsen bei der Baufinanzierung abhängen

Wenn von der Höhe der Baufinanzierungszinsen gesprochen wird, blicken viele Menschen zuerst auf den Leitzins der Europäischen Zentralbank, der auch in den Medien präsent ist. Er gibt an, zu welchen Bedingungen den Banken in Europa kurzfristig auf Zentralbankgelder zurückgreifen können. Ein niedriger Leitzins bedeutet dabei immer auch niedrige Kosten für die Banken. Der Markt für Immobilienkreditzinsen orientiert sich allerdings weniger an den kurzfristigen Renditen, sondern vielmehr an langfristigen Geldanlagen wie Pfandbriefe oder Anleihen. Schließlich werden auch Immobilienkredite langfristig refinanziert. Doch auch hier ist seit Monaten ein Zinstief zu sehen, denn das Verhältnis von Angebot und Nachfrage ist negativ. Und dies, obwohl insbesondere deutsche Staatsanleihen aufgrund der erstklassigen Bonität des deutschen Staates bei Anlegern sehr gefragt sind. Baufinanzierungskunden jedoch freut diese Entwicklung, denn da sich die Banken zu niedrigen Zinsen refinanzieren können, sind auch die Kreditzinsen gefallen. Aktuell ist es möglich, zehnjährige Immobilienkredite mit einem Effektivzins von 1,4-1,6% p.a. zu erhalten.

Davon sind die Zinsen bei der Immobilienfinanzierung abhängig:

  • Geldpolitische Entscheidungen der Zentralbank
  • Konditionen und Kurse langfristig laufender festverzinslicher Wertpapiere
  • Die Bonität der Schuldner

Neben den wichtigen geldpolitischen Entscheidungen der EZB, die zweifelsfrei für die Konditionsfindung bei der Baufinanzierung enorm wichtig sind, spielt aber auch die Bonität eines jeden Einzelnen eine wichtige Rolle. Bei der Ermittlung der Bonität, die auch Kreditwürdigkeit genannt wird, überprüfen die Banken die Wahrscheinlichkeit, zu der der Kredit zurückgezahlt werden kann. Überprüft werden dabei unter anderem folgende Faktoren:

  • Höhe von Einnahmen und Ausgaben
  • Ermittlung des Haushaltsüberschusses
  • Überprüfung der Daten der Schufa
  • Wert der Immobilie, die als Sicherheit zur Verfügung steht

Das wichtigste Kriterium für die Bonität eines Kunden ist dessen Haushaltsüberschuss, denn mit diesem Geld soll die spätere Kreditrate finanziert werden. Nur wenn dieser hoch genug ausfällt und auch eine gewisse Liquiditätsreserve gebildet werden kann, ist eine Kreditvergabe möglich. Aber auch die Daten der Schufa und schließlich der Wert der Immobilie sind wichtig. Da die Immobilie als Sicherheit herangezogen wird, muss deren Wert mindestens der Höhe des Kredites entsprechen. Die Banken führen hierzu eine Wertermittlung durch, die nach eigenen Vorgaben erstellt wird.

Die Zinsentscheidungen der Notenbanken rund um den Globus

Wichtigstes Kriterium für die Zinsentwicklung in Deutschland sind natürlich die Entscheidungen der Europäischen Zentralbank. Der aktuelle Vorsitzende Mario Draghi entscheidet monatlich mit seinem Team über die Fortführung oder Beendigung geldpolitischer Maßnahmen, und zwar anhand der Wirtschaftsentwicklung in Europa sowie der damit verbundenen Inflation. Die EZB strebt dabei eine Inflation von rund zwei Prozent an, die bereits seit mehreren Monaten nicht mehr erreicht werden konnte. Um die Wirtschaft zu stimulieren, wurden im März 2016 die Leitzinsen auf 0,0 Prozent reduziert. Gleichzeitig wurde ein negativer Einlagenzins von -0,4 Prozent eingeführt. Banken, die nun Geld bei der EZB deponieren, weil sie es aktuell nicht als Kredit herausgeben können, müssen also Geld bezahlen. Dies soll die Banken animieren, mehr Kredite an Unternehmen und Privatpersonen herauszugeben. Wird dieses Kapital dann in die Wirtschaft investiert, soll diese wieder wachsen. Um den Effekt noch zu verstärken, kauft die EZB Anleihen, um auch dieses Geld der Wirtschaft zur Verfügung zu stellen. Damit erhöht sich die Geldmenge, das Angebot übersteigt die Nachfrage und die Zinsen sinken.

Die derzeitigen geldpolitischen Maßnahmen der EZB:

  • Ankauf von Anleihen für eine höhere Geldmenge
  • Leitzins von 0,0 Prozent
  • Negativzins für Bankeinlagen

Für die Entwicklung der Zinsen in Deutschland sind nicht nur die Entscheidungen der Europäischen Zentralbank von Bedeutung. Auch die Entscheidungen anderer Notenbanken rund um den Globus müssen beachtet werden. Besonders wichtig sind derzeit die Entscheidungen der Fed, der amerikanischen Notenbank. In den USA sind die Notenbanker bereits von der Nullzinspolitik abgerückt und haben den Leitzins in kleinen Schritten erhöht. Zwar ist diese Entwicklung noch nicht auf Europa übergegangen, allerdings kann dies bei positiven Wirtschaftszahlen durchaus passieren.

Die Erwartungen zu den Baufinanzierungszinsen im Jahr 2018

Das Jahr 2018 hat im Bereich der Baufinanzierungszinsen sehr ruhig begonnen. Zwar sind diese Mitte Januar 2018 leicht um zehn Basispunkte gestiegen, dennoch ist bereits seit Wochen eine Seitwärtsbewegung am Markt, die wohl auch noch einige Zeit beibehalten werden kann. Im Laufe des Jahres jedoch könnte sich diese Bewertung ändern, vor allem vor dem Hintergrund der folgenden Gesichtspunkte:

  • weitere Anstieg der Leitzinsen in den USA
  • Ausstieg der EZB aus der expansiven Geldpolitik
  • Anhebung des Leitzinses im Euroraum

EZB-Präsident Draghi hat sich in der Sitzung im Januar noch nicht auf ein Ende der Niedrigzinspolitik festgelegt. Allerdings sieht er die wirtschaftliche Entwicklung in Europa erstmals leicht positiv. Die Inflation jedoch liegt mit rund 1,4 Prozent nach wie vor hinter den Erwartungen zurück, auch wenn sie in Deutschland bereits 1,7 Prozent erreicht hat. Sollte sich diese Entwicklung jedoch fortsetzen, könnte das derzeitige Anleihekaufprogramm, welches noch bis September bewilligt ist, ausgesetzt werden. Bei einer weiteren Konsolidierung und einer anziehenden Inflation wäre es dann sogar möglich, dass die EZB bereits Ende 2018 oder aber zu Beginn des Jahres 2019 einen ersten positiven Zinsschritt vollzieht. Spätestens dann werden auch die Baufinanzierungszinsen reagieren und steigen.

Beim Abschluss der Baufinanzierung in Ruhe vergleichen

Da die Zinsen derzeit sehr niedrig sind und auch in den kommenden Wochen und Monaten kaum Änderungen erwartet sind, sollten Interessenten beim Abschluss einer Baufinanzierung nicht zu schnell reagieren. Wichtig ist es, die Angebote der Banken in Ruhe zu überprüfen und zu vergleichen. Denn trotz Niedrigzinsphase bieten nicht alle Institute wirklich niedrige Zinsen, was an den unterschiedlichen Bewertungsrichtlinien der Objekte und Kunden liegen kann. Aber auch geschäftspolitische Entscheidungen und natürlich die Konkurrenz vor Ort spielen eine Rolle. Hinzu kommt, dass die Konditionen von Direktbanken häufig niedriger sind als bei Filialbanken vor Ort.

Tipp: Nutzen Sie die Möglichkeit und vergleichen Sie verschiedene Baufinanzierungsangebote. Und zwar nicht nur hinsichtlich der Zinsen, sondern auch der übrigen Vereinbarungen wie Sondertilgungsoptionen oder Tilgungsänderungsvarianten.

Wer auf der Suche nach einer Baufinanzierung ist, muss diese nicht zwingend bei seiner eigenen Hausbank oder Sparkasse vereinbaren. Viele Institute offerieren Immobilienkredite, darunter auch Finanzberater, die auf mehrere Angebote unterschiedlicher Banken zurückgreifen können. Eventuell wäre auch die Kombination von Baufinanzierungskredit und Bausparvertrag sinnvoll, denn bei derartigen Konstellationen ist es möglich, die Zinsbindung bis zum Ende der Laufzeit zu vereinbaren. Hier sind jedoch der Einzelfall und die individuelle Lebenssituation zu berücksichtigen. In jedem Fall sollte die Finanzierung anhand des effektiven Jahreszinses verglichen werden, denn dieser gibt an, wie hoch die Kostenbelastung insgesamt ausfällt. Aber auch Sonderkonditionen wie etwa das Sonderkündigungsrecht oder die Tilgungsänderungsoption sollten, wie oben erwähnt, nicht unberücksichtigt bleiben.

Kategorie: bauen

Veröffentlicht am: 10. Februar 2018
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